新房库存暴跌至冰点！楼市反转信号已亮，你还在等什么？

新房市场传来好消息，新房库存规模持续下滑。

虽说当前有不少城市, 其新房价格依旧处于下跌的通道之中, 然而伴随库存持续地回落, 以及供需关系渐渐地改善, 在未来的某个时间节点, 新房价格存在着有望止住下跌态势的可能性。

今天我们来分析新房市场的库存变化。

全国一二线城市新建商品住宅库存走势, 是我们跟踪监测出来的, 这张图表呈现的就是这个走势。

过去七个月, 新房库存持续呈现下行态势, 在刚刚过去的六月份, 库存相较于五月份, 环比下降了 1.8%。

当前新房库存已跌至近几年最低水平。

再去对照历年来的规律, 图里面红颜色的柱子是历年来六月的库存数据: 楼市的行情走向变弱是从2021年夏天的时候开启的。

而 2023 年、2025 年六月库存和五月基本持平。

2021年, 楼市大幅降温, 此后, 历年月度库存波动幅度, 都相对比较有限, 然而, 唯独今年, 呈现出连续七个月明显下滑的走势了。

库存持续走低主要有两大原因。

第一，新房持续去化、成交不断走量；

第二，前几年房企拿地规模大幅缩减，新房新增供应偏少。

虽说当前库存的总量, 处于近年来的低位, 然而这并不意味着, 新房市场的供需格局, 已经转变为良好的状态。

库存的确下降然而，新房成交规模在与楼市降温之前相比较而言, 缩水程度颇为明显情况属实, 所以据此进行判断的话, 市场供需平衡其核心指标需要去观察去化周期才行。

下面这张图是全国五十个重点城市新房去化周期监测数据。

2021年的第二个季度, 那是楼市降温以前呈现繁荣的阶段, 新房去化的周期仅仅只有9个月。

行业供给周期拐点出现后，市场行情转冷，去化周期震荡走高；

今年2月, 冲高到了31个月, 这个31个月, 是处于严重供大于求的区间。

自今年3月始, 追随此库存持续衰减、市场成交轻微回升之态势, 去化周期持续下降。

今年六月去化周期降至 23 个月。

23 个月属于什么水平？

将其与历史均值进行对照来看, 23个月这种情况依旧处于偏高状态, 整个市场的状况还是呈现出供大于求的态势。

中位数是历年新房去化周期的, 其数值达到了15个月的时候, 只有当去化周期回落到大概15个月这个范围, 全国新房房价才会有真正止跌的条件。

从二十三个月的水平回落至十五个月, 然而这仍然是存在着不小的空间的, 并且市场还需要持续不断地来进行修复。

往后, 我们能够持续进行跟踪, 一旦房产去化周期下降到 15 个月, 基本上便能够预先判断全国新建住房价格快要接近停止下跌的节点。

为细化研判各城市新房供需情况，我们创建了新房库存压力指数。

该指数含有两项细分指标, 其以去化周期作为核心, 与此同时, 结合库存变动情况进行综合测算。

下面来看全国重点城市数据：

新房库存压力指数处于最高水平的城市是成都, 这表明成都新房市场出现了供需失衡的状况, 且存在供给过剩的现象, 进而使得新房价格下行压力十分突出。

在其之后紧跟着的是重庆, 还有苏州, 这两地的库存压力同样程度偏高, 现阶段新房价格依旧会承受压力而下跌。

存在一些城市, 其库存压力指数呈现为负值, 所呈现的这种负值, 意味着市场处于供不应求的状况, 或者是供需处于基本平衡的态势。

这批城市指数负值均小于 50，整体新房供需接近平衡状态。

其中北京、深圳、合肥、福州的负值相对更突出；

杭州、郑州、南昌负值幅度很小，无限趋近于 0。

存在明显分化的情况在一线城市内部, 也就是说, 上海以及广州的新房库存压力, 要比北京和深圳更高一些。

存在这样一个分化特征，它清晰程度极高, 具体而言, 上海二手房价格呈现出连续四个月处于上涨态势情况, 同时其行情在全国范围之内处于领跑地位, 然而新房市场的表现显著地弱于二手房。

上海的郊区, 特别是远郊, 新房的去化存在着不小的困难程度, 尽管此情况在中心城区的新房方面同样可见, 当下的销售数量赶不上过往的两年, 部分高端豪宅项目同样置身于这种状况之中。

前两年的时候, 新建成房屋开盘, 基本上能够迅速地全部售完, 可是现在, 房屋销售出去的比率明显地下降了, 全盘中的房子很难全部卖光。

以上数据精准反映出当下市场的真实分化特征。

每个人都务必着重留意城市行情分化, 无论是买入房产者获取房屋, 还是房地产企业获取土地, 皆能够依据城市市场分化情形, 将其用作自身房产交易、购置土地进行置业的决策参考依据。