楼市数据亮红灯！52个月首降，再不选边站队就晚了

国家统计局于5月18日公布了今年前4月的房地产数据, 这为市场又开启了一道观察窗口, 其中, 商品房待售面积同比下降了0.5%, 此乃自2021年7月以来经历连续52个月正增长后的首次逆转, 另外, 北京4月二手房网签量创下近5年同期新高, 上海4月二手房网签量则创下近10年同期新高, 并且, 70城房价环比上涨或持平的城市数量增至21个。

各项数据一同指向了这么一个结论, 房地产市场构筑底部、回升稳定的态势有所增强, 然而“普遍上涨的时代”已经完全终结。到了2026年, 楼市的共识集中于“彻底分化, 回归居住”, 普通的购房者以及拥有多套房的持有人员面临的选择变得前所未有的紧迫, 房地产处于中间阶段的竞争态势, 目前这个时候该购房吗?

分化扩大，再无普涨

从市场数据方面来看, 分化已然从趋势转变成为了现实, 4月, 一线城市新房价格环比微微上涨了0.1%, 二手房涨幅稳定在了0.4% , 然而二三线城市环比降幅有所收窄或者持平 , 不过城市之间的差异是非常显著的 , 北京、上海、天津、南京等核心城市新房二手房总交易量同比增长超过了10% , 部分在弱二线及以下的城市却仍然处于调整通道。

在专家的预判当中, 这种分化被做了进一步的放大, 经济学家任泽平提出中国房地产已然走进了“孤岛时代”, 并且强调着房地产市场的“20/80法则” , 他觉得, 只有核心城市的优质板块存在支撑, 其余的大部分情况之下会出现阴跌的情况。

经济学家马光远同样持有类似的观点 , 他明确指出 , “闭眼买房的情况已然结束 , 仅仅只有20%的房产具备金融属性。” 这所表达的意思是 , 那些拥有多套房的持有者要是持有的并非是核心资产 , 那么每延迟一个月 , 就极有可能面临资产缩减以及流动性干涸的双重风险。

原先东北证券的首席经济学家付鹏同样着重指出, 长三角、珠三角的核心区域会率先实现企稳态势, 相对较弱的二线以及次级区域会持续处于低迷状况 ，他持有这样一番看法, 在过去的数十年之间, 房地产凭借城镇化进程、人口红利以及居民增加杠杆从而形成了全面向上的周期, 那种什么先由一线上涨然后是二线上涨, 核心区域上涨完接着外环上涨的逻辑已然完全终结。

被誉为“住房双轨制之父”的孟晓苏, 公开表明, 2026年是中国楼市的关键转折点, 最晚到下半年必然止跌回升, 绝对不会拖至2027年, 当下的机会堪比2008年金融危机后的买房黄金期。

他觉得, 在二零二六年下半年的时候, 也许存在犹如二零零八年那般的黄金买点, 不过呢前提条件是“刚需”。要是出于结婚、子女上学之类的刚性居住需求, 并且资金充裕（不存在高杠杆情况）呢, 核心城市优质板块就能够考虑进场。

不同的观点, 是由中泰证券首席经济学家李迅雷提出的, 他觉得“2026年买房不如租房”, 要是一套价值500万的房子, 月租金仅仅5000元, 而已租售比仅仅1.2%, 远远低于理财收益, 在这个时候买房的机会成本, 可是要远高于租房的。

除了经济学家们各执一词, 企业家的观点同样充满尖锐性。早前, 曹德旺向多套房持有者发出建议, 在当下卖房或许属于更具理性的一种选择。他表示“房子本质上就是钢筋水泥, 其价值不会始终呈现上升态势”。他此番呼吁多套房持有者在早期就尽快抛售那些并非优质的资产, 诸如老破小住房、远郊位置的房屋等, 以此来防止未来出现“无法售出”的情况。

万科的创始人王石着重指出, 房地产已然回归到了属于“制造业”的那种本质, 并非核心资产的流动性将会加速地衰减。

买对核心，卖清冗余

需留意的是, 自今年4月起, 多家国际投行陆续对中国房地产市场发出积极信号, 且大多看好一线城市楼市的修复前途。

当中, 高盛表明, 上海房地产市场有希望在今年年末或者2026年下半年的时候出现底部, 并且预估两地房价会在2025年末到2028年末这个阶段累计上升大概15%。同时, 高盛指出, 深圳房地产市场有望在今年底或2026年下半年触底。

其核心的逻辑是这样的, 香港的房地产市场已经率先实现了复苏, 上海、深圳, 在于多项基本面上跟香港有着相似之处, 或许会去复制香港的修复路径。

然而, 高盛还提示, “一线核心区域到2026年年底的时候, 才有期望趋向稳定”, 要是入场时间过早的话, 依旧存在可能会陷入被套的状况。

摩根士丹利做出预测, 2026年香港住宅楼价会再度上涨10%, 租金会上涨5%。住房需求正受到提振, 这与香港房地产市场的复苏正逐步向外溢出到中国主要城市有关, 还与中国股市反弹所带来的延后财富效应相关, 不是吗?

摩根大通驻新加坡策略师从巴拉特说道, 在中国, 楼市历经5年的调整, 之后, 我们当下或许正临近一个转折点, 3月份时, 中国房地产市场已然有了初步复苏的诸多迹象。

我们同样需要看到, 政策方面的“严格控制增量”正在重新塑造市场预期, 1到4月期间全国房地产开发投资同比下降了13.7%, 此情形既是各个地方落实“防范风险”要求的正面反映, 也是市场自行进行调整所产生的结果, 这种调整意味着, 在未来新增供给将会朝着核心城市以及优质板块集中, 而非核心区域的房产很可能会面临“供给超过需求”的长期压力。

身处二零二六年的中场位置, 回头审视统计局所呈现的数据出现回暖这一情况, 这里面存在的乃是市场在挤出泡沫之后所进行的理性修复, 并非新一轮上涨的起始点。

对于普通家庭而言, 决策的关键并非在于那种预测上涨下跌的行为, 而是在于与该家庭需求彼此匹配的情况: 要是属于刚性需求并且能够承受相应风险的, 那么可以去留意核心城市当中具备优质特质板块的有着性价比的房源；要是持有并非处于核心位置的资产, 那就应当抓住市场情绪呈现回暖态势的那一段窗口期尽早就地变现；要是是以投入资本金获取收益为目的的, 那就需要对那种普遍上涨情形不再出现的现今实际状况保持警觉, 防止成为最后一节来接手买入从而导致遭受损失的人。

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