疯了！上海土拍溢价40%还抢破头，楼市要炸？

5 月, 一线城市的土地市场, 掀起了一股热潮, 上海, 杭州, 深圳等城市, 其核心地块, 频频拍出高额溢价, 多宗地块, 溢价率突破了 40% , 楼面价, 刷新了区域纪录。

5月29日, 浦东新区南码头路项目, 历经112轮竞价, 最终由保利置业以34.9亿元将其竞得, 溢价率为40%；虹口区欧阳路街道地块, 经过27轮竞价, 被保利发展以14.3亿摘得, 溢价率达17.2%。更早些时候, 是在5月28日那天, 虹口嘉兴路街道的核心地块, 经过了好多轮的竞价, 最终被上海城投以19.3亿元竞得, 其楼面价格为每平方米10.85万元, 溢价率更是突破了35%, 还刷新了上海内环宅地楼面价的纪录；闵行浦江镇的低密宅地, 经历了136轮的激烈拉锯, 大华集团以36.55亿元将其摘得, 溢价率为40.72%。

这是上海2026年第四批次土拍, 刚收官了, 5宗涉宅用地全部成交了, 揽收了110.4亿元, 上演了一场“全明星”房企混战。

杭州紧跟在它后面, 5月的时候, 萧山区北干西土地块有很多家房地产企业参与竞争且角逐, 最终滨江集团用24.3亿元将其拿下, 溢价率也达到了42.09%, 楼面价为2.84万元每平方米。在此之前, 上城区城东新城住宅用地溢价率更是突破了51% , 西湖区、滨江区有多宗中小规模住宅用地溢价率都超过了40%, “小而美”的核心土地块成为房地产企业争夺的焦点。

深圳热度同样未有减退, 在4月底的时候, 龙华区民治街道有一宗宅地, 被天健地产以13.78亿元竞得, 其溢价率为40.18%, 楼面价大约是3.1万元/㎡。

不难发现，主城优质土地已然成为房企必抢的稀缺资源。

高热背后

透过现象来看, 优质土地的相关资源正遭遇“疯抢”, 此情况从一季度开始, 一直延续到了五月份, 而这背后的核心关键所在, 离不开以下的四点:

其一，政策托底，核心地稀缺性凸显。

2026年起, 楼市政策不断松绑, 全国范围内取消限购措施, 取消限售规定, 取消限价要求, 首套住房与二套住房的首付比例统一降低到15%, 多个地区的首套房贷利率低至2.5%, 这为土地拍卖市场的回暖营造出宽松适宜的环境。

与此同时, 中央清晰确定“稳定楼市、着重推进城市更新”, 告别强烈刺激, 转而走向“消化存量、优化增量”路径, 一线城市核心城区新增宅地供应急剧减少。举例来说, 以上海做例, 内环内纯宅地平均每年供应数量不足5宗, 这种稀缺性直接促使地块价值预期被推高。

其二，房企“提质缩量”，核心地成首选。

行业告别那种高杠杆式的扩张做法, 从而步入到了“将安全视为首要、把确定性置于优先位置”的全新阶段, 在2026年1月至5月期间, 百强房企拿地这一行为的总额是2411.6亿元, 这个数额同比下降了40.5%, 只不过其降幅连续3个月呈现出收窄状态, 资金朝着核心城市加速集中排列。

央国企跟处于优质地位的民企将重点放在一线核心地区, 其核心缘由在于, 其一, 去化具有保障, 在上海、杭州等城市的核心区域, 二手房成交十分活跃, 于上海, 5月的二手房成交套数为28023套, 创下了近6年同期的新高纪录；其二, 利润空间较为稳定, 核心区域改善型需求繁荣旺盛, 低密以及优质产品颇具溢价的强大能力；其三, 风险较低, 能够规避三四线城市库存高以及回款缓慢的风险, 每一笔资金都致力于追求“安全回笼”效果。

其三，城市更新，价值预期持续抬升。

预计“十五五”期间, 城市更新市场容量会超过15万亿元, 一线核心区凭借城市更新来释放优质地块, 再加上规划红利, 价值得以持续兑现。好比上海北外滩“黄金三角”辐射地段, 它既有内环内稀缺特性, 也有成熟商业配套, 还具备优质教育医疗资源, 周边地块溢价率屡次创新高；杭州萧山区依靠“滨萧奥”资源叠加, 北干西地块成了热门, 其本质是城市规划红利向土地价值的传导。

其四，需求结构性升级，核心改善房成主流。

楼市的需求, 已然从“有没有”这个层面, 转变到了“好不好”的方向, 高净值人群, 和改善型家庭, 成为了购房的主力, 他们偏好一线核心区, 以及低密的, 还有配套完善的住宅。这类房源, 供应是稀缺的, 需求却很旺盛, 房企抢地之举, 本质上来说, 是为了抢占高端市场的份额。以上海, 虹口、闵行的核心地块, 作为例子, 未来能够打造改善型住宅, 其总价高, 去化情况稳住, 契合市场需求的趋势。

真相：一线火热与三四线冷清并存

一方面, 一线核心地呈现出高溢价的状况, 另一方面, 与之相对的是, 三四线城市的土地市场处于冷清状态。由数据表明了这种情况, 即有61%的房企拿地资金集中在了20个核心城市, 而三四线城市呢, 由于人口出现流出的现象, 还有库存处于高企的状态, 所以地块大多是以底价成交, 或者干脆流拍了。接着说, 一线城市的核心地块成为了资金以及需求的“蓄水池”, 然而三四线城市却面临着去化的压力, 并且市场修复的速度十分缓慢。

不是很难看出来, 房地产企业拿地的策略变得越发清晰了, 中央企业和国有企业在全国范围内进行布局, 着重关注一线城市以及强二线城市的核心地段, 就像保利发展在上海、北京、杭州拿地的金额都处在前三的位置；本土民营企业则在大本营进行深度耕耘, 争夺核心板块的优质地块, 就如滨江集团垄断了杭州的核心地块, 大华集团深耕上海市场, 从而形成了“强者恒强”的局面。

同时, 本轮热度不是那种“非理性狂欢”状态, 理性拿地, 提质缩量早就成了长期的一种共识。房企并不盲目地去追高, 而是精确地计算成本和利润, 优先挑选区位、配套、规划都非常好的地块；地方政府也会坚持“缩量提质”来供地, 防止地价过快上升然后传导到房价。

普遍上涨的时代完全结束了, 房地产市场正式迈入“核心城市价值得到强化发展且非核心区域市场平稳地进行清理淘汰”这样一种有结构特性的时代, 从而挑选城市来购置房产, 优先选择核心地段, 对于普通的购房人群来说, 这同样将会是今后买房时不会改变的具有贵重价值的原则标准。

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